作者：子非鱼01 | 回归冷清
《红楼梦》中有一句贯穿整部小说的引线，“千里搭凉棚，没有不散的宴席”。
贾史王薛四大家族，最终走尘归尘归土。喧嚣只是暂时的，冷清才是常态。
这是大多数人一生的诗，也是许多城市楼市的写照。
曾经依靠货币棚改变喧嚣的三四线城市，现在大多处于荒芜之中。而之前一批炒作过的热点城市也好不到哪里去，比如本文的主角福州。
福州是自去年以来第一个放开购买限制的中心城市。去年3月，福州完全取消了购买限制。非户籍人口可以在城市买房，无需社会保障。
然而，在去年这样的环境下，注定只能拯救孤独。
公开数据显示，与2021年相比，2022年福州市五城区商品房和二手房明显下降。2021年商品房成交8.38万套，降至58411套，降至2.5万套！2021年二手房3.94万套，降至27218套，减少1.2万套。
房价方面，国家统计局数据显示，2022年12月，福州新房环比下降0.2%，同比下降2.35%。二手房价格环比下降0.3%，同比下降3.1%。
即使在2023年大环境改善的情况下，福州依然没有起色。
短暂回暖后，福州成交量再次萎蔫。
数据显示，3月份福州二手房销售4479套，创下23个月以来的新高，比今年2月上涨52%、比去年同期飙升68%。一手房方面，三月份五城区新房成交量为2231套，比二月上涨48%；成交面积213925平方米，比2月大幅上涨42%。
今年4月，福州市五区住宅成交量再次下降。过去一周的成交量，环比下降了10%。
02 | 高库存、问题楼盘是福州楼市的难题
根据中指研究院的数据，截至2023年3月，福州市本级商品房短期库存规模为728.3万平方米。如果按照近6个月的去化计算，短期库存清算周期将超过30个月，去化压力明显。
在这种库存压力下，结合目前的收入和就业复苏，福州房价继续调整的压力仍然很大。
作为上一轮房价上涨的城市，为什么现在房价卖不出去，房价守不住？
根本原因是，在上一轮炒作中，富人强行拉高了福州的房价，但炒作最终需要普通人接管盘子才能形成闭环。然而，高房价，一方面让福州普通刚性需求无法接受，另一方面，福州也不能吸引外国人无脑接管盘子。
这是福州房地产市场自去年以来一直低迷的根本逻辑。
在上一轮上涨浪潮中，随着2014年提出的去库存口号的发布，加上当时降息、降首付、货币棚户区改革等一系列操作，热点城市掀起了房价飙升的浪潮。
当时，中海、碧桂园、恒大、龙湖、绿城等众多全国性布局的房地产企业在此期间进入了海峡西岸的城市。福州也有一批福建房地产企业。
因此，在当时棚户区改革拆迁的推动下，福州的“地王”在2016-2017年层出不穷。2016年，阳光城以15.5亿元的总价赢得福州鼓楼区一块地块，实际楼面价高达4.5万元/平方米。
地王是房价最好的助燃剂。在此背景下，福州本地富人和东南亚福建人纷纷前往厦门和福州扫货，房价一路飙升。
在上一轮上涨浪潮中，厦门与苏州、南京、合肥并称“楼市四小龙”。
福州涨幅不弱，均价从2007年的6976元/㎡35362元/高点/㎡，2020年，全市整体均价冲上2.7万元的历史高点。
跻身内地房价前十名。
但随着2021年房地产企业债务问题的频繁出现，福州拉开了房价下跌的大幕，而开幕人是恒大。
据公开资料显示，2021年6月，已陷入债务危机的恒大仍在福州市场收获最后一波。当时，首次开盘的恒大滨江左岸将价格直接杀至1.9万元/平方米，远低于2.5万元/平方米的备案价格，成为福州市场上最早降价的楼盘之一。
此后，整个2022年，在全国房地产市场整体回调的背景下，福州房价一路下跌。
与此同时，福州也陷入了去年大多数城市的困境，问题楼盘。
根据克尔瑞披露的2022年年底数据，福州有11个问题项目，位居全国第九。
03 | 继续调整是一种趋势
虽然福州房价持续调整，但调整幅度不是很大，可谓不痛不痒。
根据中国房价网的数据，福州目前的平均价格仍高达2.5万元/平方米。
福州人平均工资一年不吃不喝，只能买4.12平方米的面积。如果你想买一套100平方米的房子，你需要不吃不喝24年。
记住，不吃不喝，如果算上吃喝，时间几乎翻倍。
这种房价与普通人形成的屏障，是目前多数城市的现状，也是大多数城市房地产市场无论如何拯救都无法支撑的根本原因。
与此同时，福州还存在比其他中心城市更困难的问题，常住人口增长较低。2022年，福州常住人口增长仅2.8万人，低于泉州。
绘图：城市财经；数据：各城市统计局；
更重要的是，根据福州统计局披露的数据，2022年福州自然人口增长率为3.99‰，也就是说，自然人口增加了3.37万人。
自然人口增加了3.77万，常住人口只增加了2.8万，说明去年福州人口也流出了0.97万。
2月和3月，成都的成交量继续创下历史新高，主要是因为一方面，成都的房价与东部热点城市相比并不太高，平均价格只有1.64万元。另一方面，成都人口增长显著，购房需求不断增加。
福州在这两个方面都是劣势。
没有多少本地人能负担得起，外国人也不愿意进来。在这种情况下，在去化周期高达30个月的福州，房价调整将继续。
