每隔一段时间,就会收到这样的私信:“深圳公寓值得买吗?”
总的来说,想在深圳买公寓的人基本上有两种。
一是手里没钱,暂时只能在深圳买公寓。
另一种是为了投资,手里有点闲钱,但是没有深圳的购房名额,想靠买公寓赚点小钱。
其中,绝大多数购房者都渴望投资价值。特别是在深圳取消对单身公寓等房地产的限制后,许多人开始准备搬家。
在之前的文章中,我多次输出一个观点:资产不超过1亿,不要买公寓。
所以你可能没有什么感觉,拉几组数据看看。
01大家都知道去年深圳楼市跌得很惨,很多都跌回了2019年,但与公寓市场相比,这可能是毛毛雨。
比如龙岗的远洋新干线晶钻广场,在3号线南联站附近,2016年交房。
当时晶钻广场32平小户型,总价不到100万,单价3万出头。
现在这套房子的价格是73万,与七年前相比,跌了30%左右。
房价涨跌是正常的,但在深圳,7年前买的房子不涨反跌,有点吓人。
你可能会说晶钻广场的位置几乎是有意义的,然后再举一个例子。
龙华龙光九钻,位于红山核心区,2017年开盘均价6.5万/平,39平小户型,套均250万。但尽管如此,在上一轮房地产市场周期中,龙光九钻并没有跟上上涨,而是在下跌。过去两年,市场不好,业主无法直接击中市场。
以前有一套同户型的房子,业主报价150万,单价3.8万/平。与开盘价相比,几乎腰斩。
考虑到近年来月供利息等持有成本,购房者无疑损失惨重。
02不仅如此,深圳一些豪宅公寓的投资价值也不尽如人意。
比如福田深业上城,467㎡2016年一位购房者购买大平层时,总价5530万元。
去年5月,该房屋被拍卖,成交价3940万。
简单计算,实际损失1590万元。再加上月供利息等持有成本,事实上,损失了2400万左右,直接损失了一套深圳湾的房子。
因为是法拍房,所以比较有点不接地气。参照小区同户型的房源,最新成交价4950万。
无论从哪个角度来看,这6年多来,房子还是亏损了,而且还亏损了不少。
除了极少数顶级豪宅公寓,如深圳湾一号,其他大部分深圳公寓都埋葬了买家的财富。
03公寓表面上看起来很漂亮,但实际上有很多问题,包括但不限于转手税高,基本没有学位,居民复杂,财务属性差等。
就像二手房交易税一样,费用通常占交易总价的10~20%,以一套150万的房子为例,买卖税在20万左右。
还有金融属性。正常商品房首付可贷30%,公寓一般只能贷50%。而且贷款期限比商品房短,只能贷10年。不管租金有多高,高月供都抵消不了。
这些致命的问题,在某种程度上决定了二手房不容易卖,许多买了公寓的业主,都面临着被子的厄运。
有些人可能会说:我知道这些问题,但是公寓很便宜。
这样想其实很危险。衡量便宜和昂贵的标准不是简单的数字,而是它的内在价值。
茅台的股票是1000或2000/股,但是很有价值,所以不一定贵。而一些即将退市的垃圾股,如果没有价值,就很贵。
所以,越是没钱,越觉得买不起商品房,越不能把财富埋在公寓市场。
即使在深圳,也不要乱买房,要好好保护自己的财富,做难而正确的事情,才是人间正道。
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