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好地块,都抢疯了?012023的第一轮土拍,热起来了(开发商疯狂拿地说明什么)

admin

开发商疯狂拿地说明什么

好地块,都疯了?

01

2023年第一轮土拍,热起来了

今年的第一轮土拍,基本结束了。

说实话,有点超出预期

——出乎意料的是,土地市场有恢复的趋势,甚至有点“小热”。

各行各业的人马都开始出来抢地。

退居幕后一年多,薇娅以“买地”的方式复出。

近日,维雅夫妇背后的直播机构谦寻(杭州)控股有限公司投资2200万元,在杭州滨江区占地1.6万平方米,计划开展直播基地建设项目,总投资不少于3亿元。

薇娅沉默了400多天,一上来就做了一个大动作——2000万拿地,3亿投资建楼。

就是这座被网红直播夫妇盯上的城市,最近土地交易的情况也超出了预期。

杭州13处涉宅地,总起拍价166.7亿元,来自钱二、未科、勾庄、市北、良渚、浦沿等杭州10个楼市热点板块。

土地拍卖当天上午9时起,钱二宅地、浦边宅地、勾庄宅地,甚至临平良熟宅地、良渚低密度宅地、湘湖商住地相继拍到封顶价。

可见开发商的补仓心态有多强!

最终记录:总成交量为182亿,60%的封顶彩票,说是抢疯了也不为过。

不仅杭州,在今年22个城市的土拍中,北京率先拉开帷幕,也是难得的火热。

第一轮土地拍卖共推出18块土地,最终结果为1宗流拍,17宗交易,其中8宗土地底价交易,3宗触及限价,平均溢价率4.5%。与去年第三轮相比,已经不错了。

在上海,19块地块全部出让,总成交额519亿元,平均成交地价26089.9元/㎡,平均溢价率为7.3%。

万科在上海投入超过100亿元,宣布强势回归。

重庆第一轮土拍落幕后,以重庆第一轮土拍落下帷幕“无一流拍”证明了市场的复苏。

上海、北京、杭州、成都、南京等今年完成第一批集中土地供应的城市土地拍卖热度有所回升,一二线核心城市土地市场呈现冷热趋势。

这是房地产市场又热了吗?

02

今年的土拍,有点意外,

42家房地产企业激烈争夺住宅用地,中签率仅为2.3%;

46家房地产企业抢占4块土地,开拍后溢价率立即触顶;

某地块尚未正式开拍,被60家房企抢到价格触顶熔断,中签率仅为1.7%;

31家房地产企业竞价65轮抢一块地,中奖率只有3%...

这些都是全国土地拍卖现场发生的真实战况。近期,许多城市的热门地块都有数十家房地产企业的激烈竞争,中奖率不到5%,甚至出现了非常罕见的“60选1”。

这种情况在土地市场平静了一年多,相当意外。这也要从2021年突然宣布的“集中供地”开始

招拍挂制度,是我们从香港老师傅那里学来的,简单来说:

地方政府将对土地进行招标、拍卖、挂牌,开发商将进行招标。

自然资源部于2021年2月发布了一份文件:

未来国内主要一二线城市的土地交易,要集中公示、招拍挂出让。

一时间引起楼市震动。

这就是我们现在所说的集中土地拍摄。过去,土地一年四季都可以卖,但现在,一年只能卖三次,真相很容易理解。

第一次集中土地供应,噱头当时充满了,各种谣言和分析在世界各地飞翔,集中土地供应测试房地产企业的愿景,什么不能得到土地等待很长时间无法赶上发展等等。

一时间集中供地的城市地王不断,溢价率很高。现在,集中供地的考验显然是房地产企业的眼光,而不是财务实力。

第一轮集中抢地后,抢地的“后悔”,没抢地的幸运。因为随后,房地产市场遭受了前所未有的“寒冷”。

恒大,在破产重组的边缘疯狂测试;融创生活在恒大的阴影下;花样年、新力等大型房地产企业相继爆发。

房地产企业“强者恒强”的神话彻底破产,越做越大,越是万亿航母、千亿巨头,越有可能出事。

房地产企业一个个宣布不玩,房地产市场成交量迅速下降,与土地市场一起崩溃。

青岛第二批集中出让的100宗土地拍卖活动因故“终止”,公开出让时间再次实施,以当时公告为准。

北京拍地延期,上海拍地也没有消息。在全国炒房者眼里,“西施”、土地稀缺到政府不打压随时可以冲到100万一平的深圳,一次拿出22块地,也没人来“舔”。

没有人注册多块土地。除招商、华侨城、华润等国有企业外,深圳本地房地产企业均未注册。

最后,没有办法,第三轮土地拍卖各地国有房地产企业纷纷出马,支持土地拍卖市场。

当地城市投资公司开始出现,在土地市场频繁支撑,特别是在上海、广州、南京、苏州、无锡等城市的第三轮集中土地供应中。

然而,国有资产救援场所仍未恢复土地交易的下滑趋势。全国300个城市的土地交易建设和交易金额分别同比下降24%和10%,其中近六年来首次下降。

因此,从新闻的角度来看,土地拍卖市场属于近两年的下跌,第一次如此活跃,不可避免地让人们想象。

03

下一波楼市高潮来了?

土地交易是市场信心最重要的温度计。

由于房地产市场主要分为三级:

一级市场为土地交易,二级市场为新房交易,三级市场为二手房交易,具有层层传导效应。

土地拍卖市场的意外热度,是否意味着房地产市场的热度也将卷土重来?

未必!

就我个人而言,土地拍卖有一点营销手段,营造土地市场氛围,衬托房地产市场的复苏,似乎暗示每个人:“赶快买房子!”

但仔细观察房地产市场总体趋势的几个核心指标,却发现没有明显改善。

根据财联社的数据,4月上半月,30大中城市商品房日均成交量为3478套,较3月同期下降27.4%。其中,杭州、南京、北京、上海、深圳、成都等热点城市二手房成交量下降20%以上。

一家公司的数据可能不准确。与易居研究院发布的50个城市交易报告相比,报告显示:

4月1日至4月18日,50个城市的成交面积环比下降30%,成交量环比下降25.8%,其中44个城市的成交量环比下降。换句话说,4月份88%的城市房地产市场弱于3月份。

之前不断传出房价反弹、房价持续上涨的消息,现在似乎没有很强的基本面支撑,因为买房的人还在继续减少!

房地产中介的朋友圈会欺骗人,房地产公司推销员的信息会欺骗人,各种新闻也会欺骗人。但有一件事不能欺骗人们,那就是抵押贷款。这些数据并没有上升,同比下降更可怕。这是什么意思呢?人们用现金买了房子吗?那么,为什么居民的存款还在上升呢?所以复苏是欺骗性的,只要听听。

很多人没有真正经历过房地产火爆的时代,也没有经历过抢房的感觉。是的,是抢劫。当房地产火爆的时候,就是抢劫。

为了买套房,很多当地客户毫不犹豫地支付了高额的“茶叶费”,5万、10万甚至20万都听说过。这个叫“茶叶费”的东西其实就是好处费(非法的)。单独支付20万,只是为了能够花钱买房,花钱买钱!

房地产市场的基本面指标是什么?房价?

是成交量,要有买房的人!

事实上,即使用土地指标来评价,目前的情况也并不乐观。

近四年来,我国城市住宅用地溢价一直在下降。

所谓土地成交溢价率,即成交价格超过成本部分的百分比,计算公式为(拍卖成交价-土地成本价)/土地成本价×100%。超过原土地所有成本价的部分称为溢价。

溢价越高,开发商的期望就越好,因为他们认为他们可以卖出更高的价格。

自2016年“地王年”以来,重点城市整体土地交易溢价率已从30%-50%的高峰下降。虽然土地地面价格仍在上涨,但地方政府提出的监管政策旨在通过控制溢价率来稳定市场预期。

2018年,中美贸易战开始后,中国经济受到影响。土地溢价第二次下降,一、二、三线全线下降,土地溢价率降至20%以内。

这次全国土拍,溢价率是多少?

上海:7.3%。

北京:4%。

杭州:9.3%。

苏州:7.46%。

南京:7.98%。

这是回暖吗?显然不是,反而越来越差。

土地溢价率持续下降,说明房地产市场预期依然悲观。

今年仍然是休息和慢慢恢复信心的一年,至于回暖,恐怕还远得很远。